契約時に一番条件の良いものを選んだ住宅ローンも、長い返済期間の中で、借り換えをした方がお得になることがあります。また、昨今の社会情勢から、住宅ローンの金利動向が気になっている方も少なくないはず。
借り換えをすることで、月々の返済額を減らせたり、借入期間を短縮できたりする可能性がありますが、条件やタイミングによっては、手間がかかる割にあまり効果を得られないことも。そこで今回は、住宅ローンの借り換えを検討したいタイミングについてご紹介いたします。メリット・デメリットについても解説していきますので、参考にしてみてくださいね。
固定金利の当初期間が終了した時
住宅ローンの固定期間終了後、金利の優遇がなくなる、もしくは縮小されることで、住宅ローンの金利が上がる場合があります。そうなると、返済の負担が重くなってしまうので、借り換えを検討すべきタイミングだと言えます。
借り換えをしてお得になることが確実な時
一般的に、下記の３つの条件を満たす場合は、借り換えすることでお得になる可能性が高いと言われています。
① 借り換え後に金利が「年１％以上」低くなる
なぜ「年１％以上」かと言うと、借り換えの手続き時に発生する諸費用を加味しなければいけないため。借入残高が多い場合には、「年0.5%」程度でもメリットが得られることがあるので、該当する方は、シミュレーションして確かめてみることをおすすめします。
② 返済期間の残りが10年以上ある
返済期間が短いと、たとえ金利が下がったとしても、①で述べた諸費用の方が高くなる場合があります。返済期間が長ければ長いほどメリットがありますが、おおよそ残り10年以上が目安です。
③ ローン残高が1000万円以上ある
こちらも①②と同じ理由で、ローン残高が数百万円の場合は、デメリットの方が大きくなってしまいます。
変動金利5年ルールのタイミング
変動金利で借り入れしている場合は、半年ごとに金利の見直しがありますが、仮に金利が上がったとしても、すぐに毎月の返済額が増えるわけではありません。「5年ルール」というものがあり、5年間は毎月の返済額が変わらないルールが定められています。さらに、５年経過後の6年目からの毎月の返済額は、今までの返済額に対して「125％」の金額しか引き上げることができないという上限ルールも定められています。
（※変動金利でも元金均等返済方式の場合には、これらのルールが適用されません。また、金融機関によっては、ルールを採用していないこともあります。）
これら２つのルールにより、金利が上がっても大幅に家計の負担が増える事態は避けられます。ただし重要なのは、「返済額」に対するルールだということ。金利が上がると利息が増えるので、毎月の返済額に占める利息の割合が増えていることになるのです。その場合、元金の返済が進みにくくなり、支払いきれずに未払いになってしまう「未払利息」が発生することも。それに気付かないこともあるため、5年ルールのタイミングは、金利の変化に注意を払うことが大切。借り換えを検討するにも良いタイミングだと言えます。
意外と知らない？！借り換えのメリット
借り換えのメリットと言えば、総返済額の削減や、月々の返済額の負担軽減ですよね。また、期間を短縮するタイプもあるので、例えば定年前に完済するなど、返済計画を変更することもできます。
その他に、保険の内容を手厚くできる場合も。住宅ローン契約の際に加入する団体信用生命保険（団信）。その保障内容は一般的に「死亡・高度障害」です。つまり、病気や高度ではない障害は保障されていないということ。最近では、ガンと診断されただけで、住宅ローンの残債が保険金によって返済されるガン団信や、一定の介護状態になった場合に同じく保険金で残債が返済される介護保障付きの団信もあるので、借り換えを検討する際には、保障内容にも目を向けてみましょう。
また、リフォームを考えている場合にも、借り換えによるメリットが。一般的にリフォームローンは住宅ローンより金利が高くなりますが、借り換え時にはリフォーム費用を住宅ローンに含められることも。金利の負担を抑えながらリフォームすることができます。
住宅ローン控除のメリットが薄れることも
メリットが多いように思える借り換えですが、住宅ローン控除を受けている途中であれば要注意。総返済額が少なくなることにより、控除額が下がってしまうことがあります。また、返済期間を短縮する際も10年以下にならないようにしましょう。例えば、最初の借り入れから6年目に借り換え、借り換え後の返済期間を8年間に設定してしまうと、住宅ローン控除の要件を満たさなくなり、控除が受けられなくなります。
最後に、借り換えができないケースについても解説いたします。借り換え時に、団信に加入し直す必要があるため、健康状態に不安がある場合は、借り換えができないことがあります。また、収入が減少した場合や、転職・起業して間もない場合も、借り換えの審査に影響が出ることがあります。転職・起業を予定している方は、その前に借り換えの検討をしておくと、後から慌てることがないでしょう。
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このように、住宅ローンの借り換えは、タイミングを見て、どの程度のメリットが得られるのか十分に試算した上で判断することが大切です。また、金利差だけに注目するのではなく、ご自身のライフプランと照らし合わせ、総合的な視点で検討するのがおすすめです。
