リノベーションマンションを検討する時に気になるポイントと言えば、「内装はキレイだけど、建物の耐震性は大丈夫？」ということではないでしょうか？“築年数が経過している＝地震に弱い”という漠然とした不安で、物件選びの選択肢が狭まってしまったらもったいないかもしれません。今回は、そんな不安を感じた時、建物の耐震性を判断するポイントについて、解説していきましょう。

マンションの耐震性を判断する上で、重要な指標になるのが「旧耐震基準」と「新耐震基準」です。

地震に耐える建物の構造基準を「耐震基準」といいます。「旧耐震基準」とは、1981年（昭和56年）5月31日までの建築確認において適用されていた基準のこと。震度５程度の揺れでも建物が倒壊しない構造基準で設定されています。

それに対し、1981年（昭和56年）6月1日以降の建築確認で適用されることになったのが「新耐震基準」。震度6強、7程度の地震でも倒壊しない水準で設定されていることから、新耐震基準の物件を選択することは、地震に対する安心感があると言えます。

一点注意が必要なのは、建物が建った時（竣工日）ではなく、建築確認の日にちが、旧耐震基準か新耐震基準かの境目になる、ということです。建築確認日から竣工まではタイムラグがあるので、1982年・1983年築の建物であっても、旧耐震基準である可能性があります。実際、フラット35の利用条件では、建築確認日が確認できない場合、新築年月日が1983年（昭和58年）3月31日以前の建物は旧耐震基準とみなされることになっています。（※2023年4月現在の情報です）

では、建築確認日はどうやって確認するのでしょうか。建物を建てる前、役所に建物の情報を提出する必要があります。当時は受理されると「確認通知書（副）」という書類が戻ってくることになっていました。建築確認日は、この「確認通知書（副）」に記載されています。ただし、時を経て、紛失しているケースが少なくありません。もし紛失していても、ほとんどの場合、役所に残っている建築確認の履歴で、確認することが可能ですのでご安心を。不動産会社の担当者に確認することで、情報を得ることができます。

では、旧耐震基準のマンションだからと言って、一概に劣るかと言えば、必ずしもそうではありません。手頃な価格で手に入る・立地に恵まれている、といったメリットも大きく、しっかり見極めることで良い物件を手に入れることもできます。旧耐震基準の物件を選ぶ際のポイントについて解説していきましょう。

耐震基準とは最低限満たすべき基準のこと。旧耐震基準のマンションの中には、費用を掛けて堅牢につくられているものもあります。耐震診断を受けて、現行の耐震基準に即していると認定されていることもあるので、耐震診断の有無を確認しておきましょう。また、併せて確認したいのが、耐震改修工事が実施されているかどうか。実施されていた場合は、内容も確認しておくとさらに安心です。

どの年代のマンションにも言えることですが、マンションの状態や寿命は、メンテナンスによって大きく左右されるため、どのように維持管理されているのかが重要です。修繕履歴を見れば、きちんと手を掛けられている建物かどうかを知ることができるので、チェックしておきたいですね。

特に確認しておきたいのが、大規模修繕を実施している間隔。一般的には12年程度の間隔で実施されていれば、適切なタイミングで修繕されていると言えるでしょう。また、将来必要な修繕工事のために積み立てる「修繕積立金」がきちんと貯金されているかも、確認しておきたいポイントです。

この年代の建物でよく見られる「壁式構造」は、揺れに対して壁で建物を支えるため、頑丈なつくりになっています。

地震に対する強さは、その場所の地盤も大きく関わっています。水分を多く含んだ地盤では、地震の揺れが加わると液状化現象が発生する可能性も。旧耐震基準・新耐震基準どちらも、行政が公開しているハザードマップを確認しておくと安心です。

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近年は、マンションを維持管理する新しい技術や工法が生まれていることもあり、適切にメンテンナンスされている建物なら、長く快適に住み続けることができます。また、これから10年後、20年後には築40年超のマンションが急増すると見込まれており、国として、マンションの長寿命化を支援する動きも始まっています。「何となく築年数が不安・・・」から、「物件ごとに判断して、自分らしい暮らしができる住まいを選ぶ」という物件選びに目を向けてみると、選択肢が広がりそうですね。

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